L’ensemble des autorisations d’urbanisme est soumis à l’obligation d’affichage à l’exception des déclarations préalables portant sur une coupe d’arbres en dehors d’un secteur urbanisé (art. R. 424-15 du code de l’urbanisme).
Doivent donc être affichés même s’ils ont été obtenus tacitement :
- Les permis de construire,
- Les permis de construire modificatifs,
- Les arrêtés de prorogation des permis de construire,
- Les arrêtés de transfert de permis de construire,
- Les permis valant division
- Les permis d’aménager
- Les permis de démolir
- Les décisions de non-opposition à déclaration préalable
Si votre projet a fait l’objet de plusieurs autorisations (permis d’aménager, permis de construire, modificatif et transfert par exemple), toutes les autorisations d’urbanisme liées au projet de construction doivent être affichées.
Cet affichage est impératif et cela pour deux raisons :
1/ L’information des tiers :
Ces derniers disposent d’un délai de deux mois à compter du premier jour d’une période d’affichage continu de 2 mois pour former un recours à l’encontre de l’autorisation d’urbanisme obtenue.
Ainsi, passé ce délai, tout recours ultérieur sera nécessairement irrecevable car tardif.
Dès lors, un affichage régulier a pour objet de purger l’autorisation d’urbanisme du recours des tiers.
En l’absence d’affichage, ils pourront contester l’autorisation durant 6 mois à partir de l’achèvement des travaux.
2/ L’obligation préalable aux travaux :
Le bénéficiaire du permis aussi appelé pétitionnaire doit afficher ce permis préalablement aux travaux et pendant toute la durée du chantier (article R. 424-15 du code de l’urbanisme).
Modalités d’Affichage :
L’article A.424-15 du code de l’urbanisme exige que l’affichage soit réalisé sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 centimètres de longueur et de largeur.
Le panneau doit être installé de telle sorte que les renseignements qu’il contient soient bien lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier.
L’affichage n’a pas à être réalisé à plusieurs endroit de la parcelle même si elle est desservie par plusieurs voies publiques (en ce sens : CE, 8 novembre 1995, n°126042).
Le panneau d’affichage doit impérativement mentionner les informations suivantes :
- Nom / Raison sociale ou dénomination sociale
- Nom de l’architecte auteur du projet architectural
- Date de délivrance du permis ainsi que son numéro
- La date d’affichage en mairie,
- Nature du projet et la superficie du terrain
Le code de l’urbanisme ne précise pas ce qu’il y a lieu d’entendre par « nature du projet ». La jurisprudence exige que le niveau de précision soit suffisant pour ne pas induire les tiers en erreur quant à la réalité du projet (CAA Paris, 17 novembre 2016, n°16PA01831).
- Adresse de la mairie où le dossier peut être consulté
- Si le projet prévoit des constructions, le panneau d’affichage indique :
- la surface du plancher
- la hauteur de la ou des constructions exprimée en mètre par rapport au sol naturel,
- Si le projet porte sur un lotissement, il précise le nombre maximum de lots prévus,
- Si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, il donne le nombre total d’emplacements et, s’il y a lieu, le nombre d’emplacements réservés à des habitations légères de loisirs,
- Si le projet prévoit des démolitions, il indique la surface du ou des bâtiments à démolir.
Le panneau d’affichage comprend obligatoirement la mention suivante :
« Droit de recours : »
« Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l’urbanisme). »
« Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d’irrecevabilité, être notifié à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 15 jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du code de l’urbanisme) ».
L’affichage doit être maintenu pendant toute la durée des travaux, sans interruption.
Conséquences d’un défaut d’Affichage :
L’absence d’affichage de l’autorisation d’urbanisme sur le terrain ne rend pas l’autorisation illégale.
L’absence d’affichage du permis de construire n’est pas assortie de sanction pénale.
Cependant, il permet un recours contentieux pendant toute la durée des travaux et jusqu’à 6 mois après leur achèvement.
Seule l’omission d’informations substantielles relatives à l’importance et à la consistance du projet est de nature à conduire à une irrégularité de l’affichage (CE, 28 avril 2000, n°198565). Le juge raisonne apprécie au cas par cas.
Toutefois, il a été précisé dans le dernier état de la jurisprudence du Conseil d’Etat que l’affichage du permis de construire ne visait qu’à informer les tiers sur la consistance du projet, non de leur permettre d’apprécier sa validité.
Ainsi, il a été jugé que :
« (…) si les mentions prévues par l’article A.424-16 doivent, en principe, obligatoirement figurer sur le panneau d’affichage, une erreur affectant l’une d’entre elles ne conduit à faire obstacle au déclenchement du délai de recours que dans le cas où cette erreur est de nature à empêcher les tiers d’apprécier l’importance et la consistance du projet.
La circonstance qu’une telle erreur puisse affecter l’appréciation par les tiers de la légalité du permis est, en revanche, dépourvue d’incidence à cet égard, dans la mesure où l’objet de l’affichage n’est pas de permettre par lui-même d’apprécier la légalité de l’autorisation de construire ».
Conseil d’État, 10ème – 9ème chambres réunies, 16/10/2019, 419756.
Cela étant, votre avocat vous conseille de bien préciser l’affectation des constructions (habitat, bureau, commerce, …) ainsi que le nombre de logements, lots, etc …
Preuve de l’affichage :
En cas de contestation, il vous appartient d’apporter la preuve que vous avez bien rempli les formalités d’affichage.
Il vous sera demandé de rapporter la preuve des 3 éléments suivants :
- Date du début de l’affichage
- Régularité de l’affichage
- Lisibilité et visibilité du panneau
La preuve se fait ici par tout moyen même si l’établissement de plusieurs constats d’huissier demeure la plus facilement admise en la matière, il s’agit d’une preuve très difficilement discutable.
Votre avocat vous conseille de le faire établir à 3 reprises :
- Un constat au moment de l’implantation du permis de construire
- Un constat au bout d’un mois d’affichage
- Un constat au bout de deux mois d’affichage
Les juges ont cependant admis que les témoignages de personnes pouvaient constituer une preuve.
Toutefois, votre avocat vous alerte sur les contestations que ce type de témoignage peut générer. Il convient de veiller particulièrement à ce que ces témoignages proviennent de personnes sans lien avec le bénéficiaire du permis.
Aussi, les attestations des intervenants sur votre chantier, d’un membre de votre famille ou d’amis ne pourront être admis.
Une question en matière de permis de construire ?
Un recours formé par un tiers ?
Le cabinet est à votre disposition pour vous accompagner dans toutes les problématiques liées à votre permis de construire.
Textes visés :
Code de l’urbanisme : article R*424-15
Code de l’urbanisme : articles A424-15 à A424-19
Code de l’urbanisme : articles R.600-1 et suivants
Code du patrimoine : article L650-3